Ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości odszkodowanie jest formą rekompensaty dla właścicieli nieruchomości, którzy doznali szkody w wyniku ograniczenia ich prawa do korzystania z nieruchomości. Odszkodowanie może być przyznane w przypadku, gdy ograniczenie to jest spowodowane działaniami rządu lub innych podmiotów publicznych, takich jak budowa autostrad lub linii Najważniejsze cele publiczne, pod które można wywłaszczyć z nieruchomości, to: budowa dróg, w tym dróg rowerowych, budowa linii kolejowych, budowa lotnisk i obiektów niezbędnych do ich obsługi, budowa portów i przystani, budowa urządzeń przesyłowych (np. rurociągi, sieć energetyczna), budowa obiektów przeciwpowodziowych, w przypadku zbycia nieruchomości, której wartość uległa obniżeniu na skutek uchwalenia / zmiany planu miejscowego, właścicielowi / użytkownikowi wieczystemu przysługuje roszczenie oodszkodowanie w wysokości równej obniżeniu wartości nieruchomości, pod warunkiem, że nie skorzystał z roszczeń z art. 36 ust. 1 u.p.z.p 1. Samochód po wypadku traci mocno na swojej wartości. 2. Z OC sprawcy można ubiegać się o odszkodowanie za utratę wartości handlowej. 3. Odszkodowanie z tytułu utraty wartości handlowej nie jest przyznawane w sposób automatyczny. 4. Aby otrzymać to świadczenie należy spełnić kilka warunków dot. m.in. wieku pojazdu. 5. Prawa wywłaszczonych – odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości Komu przysługuje odszkodowanie za wywłaszczenie? Podmiotami uprawnionymi do wypłaty odszkodowania z tytułu wywłaszczenia na mocy decyzji ZRID są: dotychczasowi właściciele nieruchomości; jej użytkownicy wieczyści; osoby Wysokość odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości. W art. 130 ust. 1 u.g.n. określone zostały kryteria, według których ustalane jest odszkodowanie z tytułu wywłaszczenia. Na podstawie tego przepisu wyróżnić można trzy takie kryteria: – Stan nieruchomości (chodzi o stan faktyczny, a nie o stan prawny); – Przeznaczenie . Odszkodowanie, co do zasady, należy się osobie, która na skutek działania lub zaniechania innych podmiotów (publicznych lub prywatnych) poniosła jakąś szkodę (uszczerbek). Wiele aktów prawnych, na czele z Konstytucją RP, określa i reguluje zasady oraz okoliczności roszczenia i wypłaty odszkodowań. Jednym z nich jest ustawa z 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która przewiduje możliwość dochodzenia roszczeń na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Odszkodowanie na bazie ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, przyjmowany w drodze uchwały przez radę gminy, jest aktem prawa lokalnego. Służy przede wszystkim ustaleniu przeznaczenia terenu oraz rozmieszczenia inwestycji celu publicznego, a także określeniu sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu. Przyjęcie nowego planu lub zmiana obowiązującego obwarowana jest możliwością uzyskania odszkodowania za utratę lub ograniczenie możliwości korzystania z nieruchomości w sposób dotychczasowy. Wówczas właściciel lub użytkownik wieczysty może zażądać od gminy - wypłacenia odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę lub - wykupienia nieruchomości. Realizacja powyższych roszczeń może nastąpić również w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej. Tryb ustalania i wypłaty odszkodowań „obrósł” już w szerokie i liczne orzecznictwo. Należy w tym miejscu jednak podkreślić, że sądy powszechne i administracyjne orzekają w tym temacie nieco odmiennie. Zdaniem tych pierwszych wystarczy, aby zostało udowodnione jedynie potencjalne ograniczenie możliwości realizacji określonych zamierzeń na nieruchomości, aby roszczenie mogło być skuteczne. Sądy administracyjne zaś wymagają, aby przedmiotem rozpoznania w postępowaniach odszkodowawczych było faktyczne wykorzystanie nieruchomości i ono jest punktem odniesienia szacowania spadku wartości. W obu sytuacjach warunkiem koniecznym jest udowodnienie poniesienia szkody (faktycznej czy potencjalnej),która musi być bezpośrednio powiązana z faktem uchwalenia lub zmiany miejscowego planu. Przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określają pewną szczególną sytuację, w której odszkodowanie jest równe faktycznej utracie wartości nieruchomości. Dzieje się tak, gdy właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa nieruchomość w okresie 5 lat licząc od wejścia w życie planu miejscowego i da się udowodnić, że wartość tej nieruchomości spadła w związku z uchwaleniem planu. Wówczas gmina jest zobowiązana wypłacić różnicę wartości właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zbywającemu nieruchomość. Roszczenie nie przysługuje jeśli sporne ustalenia planu nie były zamierzeniem władz lokalnych, lecz wynikały z: uwarunkowań hydrologicznych, geologicznych, geomorfologicznych lub przyrodniczych dotyczących występowania powodzi i związanych z tym ograniczeń, decyzji dotyczących lokalizacji lub realizacji inwestycji celu publicznego, wydanych przez inne organy administracji publicznej (np. starostę lub wojewodę) lub Państwowe Gospodarstwo Wodne Wody Polskie, zakazów lub ograniczeń zabudowy i zagospodarowania terenu, określonych w przepisach ustaw lub aktów, w tym aktów prawa miejscowego, wydanych na ich podstawie (np. ustawy o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych, która nakazuje zachowanie odległości zabudowy mieszkaniowej od planowanych i istniejących turbin wiatrowych, ewentualnie uchwał określających zasady i warunki sytuowania obiektów małej architektury, tablic reklamowych i urządzeń reklamowych oraz ogrodzeń, zwanych Kodeksami reklamowymi lub krajobrazowymi). Odszkodowanie za działki pod drogi publiczne Powyższe zasady łączą się z ustawą z 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, która reguluje tryby podziału geodezyjnego nieruchomości. Podział taki inicjuje podmiot, który ma w tym interes prawny. Musi on być zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w sytuacji jego braku – decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jeśli podział taki ma na celu wydzielenie geodezyjne terenu zarezerwowanego w planie lub decyzji pod drogę publiczną lub jej poszerzenie, wówczas należy się odszkodowanie. Sytuacja taka wyczerpuje przesłanki z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a mianowicie: zaistnienie utraty lub ograniczenia możliwości korzystania z nieruchomości w sposób dotychczasowy. Roszczenie takie przysługuje jedynie właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu, a kolejność działań, w skrócie, jest następująca: Właściciel lub użytkownik wieczysty zleca i inicjuje procedurę podziału swojej nieruchomości w celu wydzielenia terenu pod drogę publiczną. Właściciel lub użytkownik wieczysty zgłasza roszczenie do gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa (w zależności od kategorii drogi, odpowiednio – gminnej, powiatowej, wojewódzkiej lub krajowej). Tak wydzielona działka przechodzi z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stanie się ostateczna (lub prawomocna). Właściwy organ składa wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej praw gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa do działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne. Podstawą wpisu tych praw jest ostateczna decyzja zatwierdzająca podział (o której mowa w pkt 1). Ustalenie odszkodowania w drodze negocjacji. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości (zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami). Realizacja powyższych roszczeń może nastąpić również w drodze zaoferowania właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej przez gminę (starostwo, województwo czy jednostkę dysponującą gruntami Skarbu Państwa). Renta planistyczna – opłata na rzecz gminy Często uchwalenie bądź zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego powoduje wzrost wartości nieruchomości. Wówczas właściciele lub użytkownicy wieczyści są zobowiązani do wniesienia jednorazowej opłaty, zwanej rentą planistyczną, o ile zbywają swoją nieruchomość. Jej wysokość ustala się na podstawie uchwalonego planu. Nie może ona przekroczyć 30% wzrostu wartości nieruchomości. Obowiązek taki powstaje w momencie wejścia w życie planu miejscowego i trwa przez 5 lat. Jak dodaje Dariusz Seges z firmy Rodzinne Inwestycje - "Od wnoszenia tej opłaty zwolnione są czynności związane z nieodpłatnym przeniesieniem przez rolnika na następcę własności nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Dalsza sprzedaż nieruchomości, o ile dojdzie do niej w ciągu 5 lat od przyjęcia planu, rodzi już obowiązek naliczenia i uiszczenia opłaty planistycznej." Naliczanie i egzekwowanie renty planistycznej jest stosunkowo trudne. Często nakłady związane z jej naliczeniem (koszty administracyjne, operatu szacunkowego wartości nieruchomości itd.) są porównywalne z jej wysokością. Wpływy z renty planistycznej nie rekompensują więc w wystarczającym stopniu trudu finansowego i organizacyjnego związanego z procedurą sporządzania i uchwalania planów miejscowych. Jest to jedna z przyczyn tak niewystarczającego pokrycia planami powierzchni kraju. Źródło: Rodzinne Inwestycje Wywłaszczenie nieruchomości pod budowę dróg odbywa się na szczególnych zasadach określonych w tzw. specustawie drogowej. Samo odebranie własności może nastąpić wcześniej niż wypłata odszkodowania. Na co trzeba się przygotować, jeśli planowana jest budowa lub rozbudowa drogi w pobliżu działki? Etap pierwszy: wniosek w sprawie wydania decyzji o inwestycji Szczególna regulacja przyspieszająca wywłaszczenie nieruchomości została wprowadzona w specustawie drogowej z prostego powodu – w celu przyspieszenia budowy dróg w Polsce. Zanim dojdzie do rozpoczęcia robót budowlanych niezbędne jest wydanie decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (decyzja ZRID). Stosowny wniosek w tej sprawie składazarządca drogi po uzyskaniu opinii odpowiednich władz (np. prezydenta miasta). Właściwym w sprawie rozpatrzenia wniosku i wydania decyzji jest: wojewoda - w przypadku dróg krajowych i wojewódzkich. starosta – w przypadku dróg powiatowych i gminnych. W przypadku inwestycji drogowej realizowanej na obszarze dwóch lub więcej województw albo powiatów, decyzję wydaje odpowiednio wojewoda albo starosta, na którego obszarze właściwości znajduje się największa część powierzchni przeznaczonej na realizację inwestycji drogowej. Etap drugi: wysłanie informacji o wszczęciu postępowania Zawiadomienie o wszczęciu postępowania w sprawie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wysyłane jest wnioskodawcy, właścicielom lub użytkownikom wieczystym nieruchomości objętych wnioskiem o wydanie tej decyzji na adres wskazany w katastrze nieruchomości. Doręczenie zawiadomienia właścicielowi nieruchomości na jego adres wskazany w katastrze nieruchomości jest skuteczne. Brak aktualizacji adresu jest ryzykiem właściciela We wspomnianym zawiadomieniu znajduje się informacja o oznaczenie nieruchomości lub ich części, objętych wnioskiem o wydanie decyzji oraz o terminie i miejscu, w którym strony mogą zapoznać się z aktami sprawy. Otrzymanie takiego zawiadomienia powinno sprawić, że właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości zainteresuje się sprawą i mieć świadomość, że może nastąpić wywłaszczenie nieruchomości. Na tym etapie może śledzić przebieg postępowania i w przyszłości mieć szansę na zakwestionowanie decyzji. Etap trzeci: wydanie decyzji i wywłaszczenie Po przeprowadzeniu postępowania wydawana jest decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Decyzja ta ma szczególny charakter, zawiera rozstrzygnięcia dotyczące wielu kwestii, w szczególności zatwierdza projekt budowlany oraz podział nieruchomości wraz z ustaleniem linii rozgraniczających teren. Co ważne, to właśnie ta decyzja realizuje wywłaszczenie nieruchomości. Wskazane w decyzji nieruchomości lub ich części stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa (w odniesieniu do dróg krajowych) albo własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego (w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych). Skutek, jakim jest wywłaszczenie nierchomości następuje automatycznie, z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Decyzja taka stanowi jednocześnie podstawę do dokonania stosownych wpisów w księdze wieczystej oraz rejestrze gruntów. W decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nie określa się wysokości odszkodowania, które przysługuje za wywłaszczenie nieruchomości. Pogarsza to niewątpliwie pozycję wywłaszczonego - oddziela bowiem sam fakt wywłaszczenia od przyznania słusznego odszkodowania, które zagwarantowane jest również na poziomie Konstytucji RP. To kolejny aspekt, który służy przyspieszeniu wykonania inwestycji. Spory o wysokość odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości nie mają blokować budowy drogi. Termin na wydanie nieruchomości Decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej określa termin wydania nieruchomości lub wydania nieruchomości i opróżnienia lokali oraz innych pomieszczeń. Termin ten nie może być krótszy niż 120 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. Pomimo, że nastąpiło wywłaszczenie nieruchomości, mogą być one użytkowane nieodpłatnie przez dotychczasowych właścicieli lub użytkowników wieczystych aż do upływu terminu wydania nieruchomości (opróżnienia lokalu). W pewnych przypadkach, gdy jest to uzasadnione interesem społecznym lub gospodarczym, wspomnianej decyzji można nadać rygor natychmiastowej wykonalności. Etap czwarty: odwołania od decyzji ws. inwestycji Od decyzji można się odwołać. Odwołanie wnosi się do organu wyższego rzędu, którym jest: wojewoda – gdy decyzję wydał starosta, minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa – gdy decyzję wydaje wojewoda. Właściciel nieruchomości musi pamiętać, że w sprawach dotyczących zezwolenia na realizację inwestycji drogowej nie stosuje się przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dlatego sama tylko okoliczność, iż w miejscowym planie działka jest przeznaczona np. pod budownictwo jednorodzinne, nie będzie wystarczające do zakwestionowania decyzji o budowie drogi. Jak liczyć termin na złożenie odwołania? W orzecznictwie pojawiła się wątpliwość, od kiedy liczyć 14-dniowy termin do wniesienia odwołania przez właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości. Wzięły się one stąd, że zawiadomienie o wydaniu decyzji o realizacji inwestycji ma formę obwieszczenia. Zawiadomienie uważa się za dokonane po upływie 14 dni od dnia, w którym nastąpiło publiczne obwieszczenie. Obwieszczeń dokonuje się odpowiednio w urzędzie wojewódzkim lub starostwie powiatowym oraz w urzędach gmin właściwych ze względu na przebieg drogi, a także w drodze elektronicznej (na stronach urzędów) oraz w prasie lokalnej. Wątpliwości, jak liczyć termin na odwołanie od decyzji, rozstrzygnięto w uchwale Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 lutego 2017 r., sygn. akt II OPS 2/16. Przyjęto, że doręczenie dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zawiadomienia o wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej na adres wskazany w katastrze nieruchomości, nie wyłącza w stosunku do tych osób skutków zawiadomienia o wydaniu decyzji w drodze publicznego ogłoszenia, tj. zgodnie z art. 49 Dopiero upływ czternastu dni od dnia publicznego ogłoszenia skutkuje otwarciem biegu kolejnego, 14-dniowego terminu do złożenia odwołania przez strony, którym decyzja nie została doręczona w sposób bezpośredni – w tym przypadku przez właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości. Odwołanie strony od decyzji rozpatruje się w terminie 30 dni, a skargę do sądu administracyjnego w terminie dwóch miesięcy. Etap piąty: decyzja o wysokości odszkodowania Dopiero po wydaniu decyzji o zezwoleniu na lokalizację inwestycji wydawana jest odrębna decyzja o odszkodowaniu. Decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Jeżeli decyzji nadany został rygor natychmiastowej wykonalności, decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 60 dni od dnia nadania rygoru natychmiastowej wykonalności. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się co do zasady przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jednak na wniosek osoby uprawnionej do otrzymania odszkodowania, za nieruchomości wypłaca się zaliczkę w wysokości 70% odszkodowania ustalonego przez organ pierwszej instancji w decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Wypłata zaliczki następuje jednorazowo w terminie 30 dni od dnia złożenia wniosku. 70% odszkodowania - kwota, jaka może zostać wypłacona w formie zaliczki, w terminie 30 dni od złożenia wniosku Wysokość odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Ustaloną kwotę pomniejsza się o wartość ustanowionych na nieruchomości ograniczonych praw rzeczowych. Suma wysokości odszkodowania nie może przekroczyć wartości nieruchomości. Jak zwiększyć odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości? Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości może być większe, gdy dotychczasowy właściciel (lub użytkownik wieczysty) wyda tę nieruchomość (lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia) niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia: zawiadomienia o wydaniu decyzji o zezwoleniu na lokalizację inwestycji drogowej, doręczenia postanowienia o nadaniu tej decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności albo w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. W takim przypadku odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości. Z kolei w przypadku nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę 10 tys. zł w odniesieniu do tej nieruchomości. Etap szósty: odwołanie od decyzji ws. odszkodowania Również od decyzji ustalającej wysokość odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości można wnieść odwołanie w terminie 14 dni od dnia otrzymania decyzji do organu wyższego stopnia. Pamiętać należy, że w takim postępowaniu nie można podnosić argumentów dotyczących decyzji, która skutkowała wywłaszczeniem (czyli decyzji o zezwoleniu na lokalizację inwestycji drogowej), a jedynie takich, które odnoszą się do ustalenia odszkodowania w prawidłowej wysokości. Sentencja Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Lenart Sędziowie: WSA Dariusz Pirogowicz WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz (spr.) Protokolant starszy sekretarz sądowy Artur Dobrowolski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 lutego 2012 r. sprawy ze skargi Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] czerwca 2011 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję w części w jakiej utrzymuje ona w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2010 r. nr [...] w zakresie pkt 3 dotyczącego zobowiązania Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania na rzecz G. S.; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja w części opisanej w pkt 1 wyroku nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej na rzecz Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad kwotę 440 (czterysta czterdzieści) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Uzasadnienie strona 1/3 Decyzją z dnia [...] czerwca 2011 r., Nr [...] Minister Infrastruktury utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2010 r. orzekającą o ustaleniu na rzecz G. S. odszkodowania za utratę prawa własności jego nieruchomości położonej w obrębie [...], Gm. [...], oznaczonej jako działki nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...]ha, nr [...]o pow. [...]ha, [...]o pow. [...]ha dla której Sąd Rejonowy w A. prowadzi księgę wieczystą nr [...], przeznaczonej pod budowę obwodnicy miasta [...] w ciągu drogi krajowej Nr [...]. Decyzja powyższa wydana została w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy: Decyzją z dnia [...] września 2007 r. znak: [...], Wojewoda [...] ustalił lokalizację drogi krajowej nr [...], dla inwestycji polegającej na budowie obwodnicy miasta [...] w ciągu drogi krajowej nr [...] wraz z przebudową i budową niezbędnych obiektów i urządzeń związanych z obsługą ruchu i transportu drogowego na drodze krajowej oraz przebudową i budową niezbędnej infrastruktury technicznej. Decyzją tą objęta została opisana wyżej nieruchomość położona w obrębie [...], Gmina [...]. W związku z wnioskiem Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad Oddział w B., Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] maja 2008 r. znak: [...] orzekł w pkt 1 o ustaleniu wartości ww nieruchomości na kwotę [...]zł, zgodnie z operatem szacunkowym z dnia [...] marca 2008 r. sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego J. S., w pkt 2 ustalił odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość w wysokości [...]zł, w pkt 3 zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty przedmiotowego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja niniejsza stanie się ostateczna. Ustalona kwota została zapłacona. Decyzją z dnia [...] września 2009 r. Minister Infrastruktury uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody [...] i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia, z uwagi na nieprawidłowo sporządzony operat szacunkowy. W wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy, Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] sierpnia 2010 r., Nr [...] orzekł w pkt 1 o ustaleniu wartości nieruchomości położonej w obrębie [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...],[...] i [...] na kwotę [...]zł zgodnie ze sporządzonym w sprawie operatem z dnia [...] czerwca 2010 r. przez rzeczoznawcę majątkowego E. E., w pkt 2 ustalił odszkodowanie na rzecz G. S. w wysokości [...] zł, w pkt 3 zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty powyższego odszkodowania na rzecz byłego właściciela nieruchomości, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Od decyzji powyższej odwołanie w ustawowym terminie złożył Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad, zarzucając organowi naruszenie art. 132 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez niezaliczenie w poczet odszkodowania kwoty [...] zł wypłaconej uprzednio w oparciu o decyzję Wojewody [...] z dnia [...] maja 2008 r. znak: [...]. Po rozpatrzeniu powyższego odwołania, Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] czerwca 2011 r. nr [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję i wskazał, że w sprawie niniejszej podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za odjęte prawo własności nieruchomości położonej w gminie [...], obręb [...], oznaczonej jako działki nr [...], nr [...], nr [...] stanowi operat szacunkowy z dnia [...] czerwca 2010 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego E. E. W operacie niniejszym rzeczoznawca zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej i wskazała, że przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa niezabudowana, położona poza centrum miasta [...]. Dla potrzeb wyceny przedmiotowej nieruchomości biegła przeprowadziła analizę rynku nieruchomości na terenie miasta [...], miasta [...] i miejscowości gminnych oraz terenu miejscowości gminnej [...] i miejscowości w gminie [...]. Rzeczoznawca stwierdziła, że na rynku lokalnym w okresie ostatnich dwóch lat nie stwierdzono transakcji sprzedaży gruntów pod budowę drogi krajowej na powyższej trasie w związku z czym badania rynku rozszerzono na rynek regionalny. Zbadane zostały transakcje dokonane na terenie powiatu [...],[...],[...] oraz [...] i [...]. Biegła stwierdziła, że na tym terenie miały miejsce pojedyncze transakcje wykupywania gruntów pod drogi publiczne na terenach wiejskich. Były to jednak, zdaniem rzeczoznawcy, transakcje nieporównywalne z wycenianymi w sprawie nieruchomościami pod względem położenia, sposobu korzystania oraz przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, dlatego też nie mogły zostać wykorzystane w sporządzonym przez nią operacie. W związku z powyższym biegła dokonała wyceny nieruchomości w oparciu o przepis § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 kwietnia 2004 r. Do końcowej analizy biegła przyjęła 11 transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę oraz 16 transakcji dotyczących gruntów rolnych. Strona 1/3 Zgodnie z art. 12 ust. 4 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych „nieruchomości lub ich części stają się z mocy prawa: 1) własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, 2) własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych – z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna”. Ustęp 4b cytowanego przepisu stanowi, że „decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna”. Ustęp c stanowi natomiast, że „jeżeli na nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości zostały ustanowione ograniczone prawa rzeczowe z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, prawa te wygasają”. Trzeba mieć jeszcze na uwadze ustęp 4f art. 12, według którego „odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe”. Oznacza to, że odszkodowanie ustalane jest wówczas, gdy prawo ograniczone wygasło, a zatem odszkodowanie musi dotyczyć nieruchomości nieobciążonej. Z drugiej strony stosowne organy muszą wypłacić także odszkodowanie za utratę przysługującego służebnikowi prawa. Taka interpretacja prowadziłaby do wzbogacenia się właściciela lokalu, bowiem gdyby chciał sprzedać nieruchomość musiałby odliczyć wartość służebności obciążającej nieruchomość. Niestety, w ustawie funkcjonuje także art. 18, który wyjaśnia wprost, w jaki sposób ustalana jest wartość odszkodowania. Zgodnie z tym przepisem: „1. Wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. 1a. Jeżeli na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4, lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości są ustanowione ograniczone prawa rzeczowe, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw. 1b. Suma wysokości odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu, z wyłączeniem kwot, o których mowa w ust. 1e i 1f, i wysokości odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustanowionych na tej nieruchomości lub na prawie użytkowania wieczystego nie może przekroczyć wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego”. Zatem, odpowiadając na Pani pytanie – tak, wartość odszkodowania zostanie pomniejszona o wartość służebności mieszkania. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Zapytaj prawnika - porady prawne online . Jeśli wskutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania wartość nieruchomości spada, właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu należy się od gminy rekompensata za utracone w ten sposób korzyści. Jeśli uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana uniemożliwiły korzystanie z całej nieruchomości albo tylko jej części w dotychczasowy sposób lub w istotnym stopniu to ograniczyły, gmina musi liczyć się z roszczeniami właścicieli lub użytkowników wieczystych. Mogą oni żądać odszkodowania za rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości w zależności od sytuacji w całości lub w części. Gmina może także zaproponować nieruchomość zamienną. Osoby uprawnione do rekompensaty mogą zgodzić się na takie rozwiązanie, ale nie jest to dla nich obowiązkowe. Poza tym istnieje jeszcze trzecia możliwość. Dotyczy ona tych przypadków, gdy nieruchomość lub jej część stała się praktycznie bezużyteczna. Właściciele lub użytkownicy wieczyści, dla których ustalenia planu albo jego zmiana okazały się w ten sposób niekorzystne, mogą żądać od gminy wykupienia nieruchomości w całości lub w części. Jednak to nie jedyne niekorzystne skutki zmian w planie zagospodarowania przestrzennego. Odczuwają to przede wszystkim te osoby, których nieruchomości są położone w okolicy, przez którą ma przebiegać droga szybkiego ruchu czy też w pobliżu cmentarzy albo wysypisk śmieci. Zwykle takie sąsiedztwo sprawia, że wartość gruntów spada, mimo że nie powoduje to bezpośredniego ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości czy też bezpośredniej szkody. Właściciele gruntów zwykle odczuwają to dopiero w momencie sprzedaży. Aby powetować sobie poniesione w ten sposób straty, mogą żądać od gminy odszkodowania równego zmniejszeniu się wartości nieruchomości. O tego typu odszkodowanie można również wystąpić w razie zbycia nieruchomości w innej formie. Chodzi przede wszystkim o umowy zamiany czy też darowizny. Przepisy nie mówią bowiem jedynie o umowie sprzedaży, ale o zbyciu nieruchomości, które jest kategorią szerszą i dotyczy wszystkim przypadków, kiedy ma miejsce przeniesienie własności. PRZYKŁAD: DAROWIZNA TEŻ UPRAWNIA DO ODSZKODOWANIA Kilka miesięcy temu w mojej gminie uchwalono nowy plan zagospodarowania przestrzennego. W pobliżu mojej nieruchomości ma być trasa szybkiego ruchu. Czy w przypadku gdy podaruję ten grunt bliskiemu krewnemu, to mogę liczyć na jakąś rekompensatę za spadek wartości? Odpowiedź na to pytanie jest twierdząca. Na gruncie postanowień art. 36 i art. 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie ma żadnych wyraźnych powodów, aby zawężać pojęcie zbycie nieruchomości jedynie do sprzedaży. Jako zbycie należy traktować każde przeniesienie prawa własności lub użytkowania wieczystego w drodze czynności prawnej. Nie ma przy tym znaczenia, czy czynność została dokonana odpłatnie, czy pod tytułem darmym albo czy świadczenia stron są ekwiwalentne. W związku z tym można stwierdzić, że także darowizna nieruchomości, której wartość spadła na skutek uchwalenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego, może stanowić podstawę do wystąpienia o rekompensatę utraconej wartości. Określenie wartości gruntu Wysokość odszkodowania ustala się na dzień zbycia (sprzedaży, zamiany, darowizny) nieruchomości. Przez obniżenie się wartości należy rozumieć różnicę pomiędzy wartością nieruchomości, obliczoną po uchwaleniu lub zmianie planu, a jej wartością określoną przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Przy ustalaniu tej różnicy stosuje się zasady określone w ustawie z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Oznacza to, że nie bada się indywidualnej wartości nieruchomości jako składnika majątku osoby poszkodowanej, lecz wyceniana jest wartość rynkowa nieruchomości. Chodzi więc o powszechną wartość nieruchomości, rozumianą jako jej cecha obiektywna. Wartość nieruchomości, zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, określają rzeczoznawcy majątkowi Ustalając zakres obowiązku odszkodowawczego ustawodawca pomija wpływ uchwalenia planu miejscowego na cały majątek poszkodowanego, a nakazuje jedynie ustalić wpływ działań planistycznych na wartość nieruchomości. Pomija się w ten sposób oczywisty fakt, iż nieruchomość stanowi składnik pewnego majątku, złączony więzami funkcjonalno-organizacyjnymi z resztą majątku. PRZYKŁAD: DZIERŻAWCA NIE MA PRAWA DO REKOMPENSATY Dzierżawię grunt od osoby, która przebywa za granicą. Zastanawiam się, czy w sytuacji gdy wystąpię we własnym imieniu o odszkodowanie za obniżenie wartości gruntu, to może być mi przyznane. Nasz czytelnik nie jest uprawniony do odszkodowania mającego związek z obniżeniem wartości gruntu na skutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. Chociażby dlatego, że nie jest osobą, która może swobodnie zbyć tę nieruchomość. Jest tylko dzierżawcą i nie może dokonać przeniesienia własności dzierżawionego gruntu. Poza tym zgodnie z przepisami, jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z prawa do rekompensaty za rzeczywistą szkodę lub albo wykupienia nieruchomości może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. Tak więc w przepisie jest wyraźnie mowa tylko o właścicielu i użytkowniku wieczystym. Nie wymieniono w nim dzierżawców. Z tego powodu nie są uprawnieni do otrzymywania omawianych odszkodowań. Pięć lat na dochodzenie roszczeń Prawo dochodzenia odszkodowania za spadek wartości nieruchomości w związku z jej zbyciem jest ograniczone wynikającym z przepisów terminem. Zgodnie z ich postanowieniami, właściciel może go zażądać tylko w ciągu pięciu lat, licząc od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące. Jeśli więc sprzedaż gruntu będzie miała miejsce po upływie tego terminu, np. sześć lat od wejścia w życie postanowień nowego lub zmienionego planu zagospodarowania przestrzennego, nie może już oczekiwać wypłaty odszkodowania ani wykupienia nieruchomości. Osoby, które chciałyby otrzymać tego rodzaju rekompensatę, przy podejmowaniu decyzji o zbyciu nieruchomości powinny więc dobrze przekalkulować ewentualne korzyści i straty. Trzeba poczekać sześć miesięcy Gmina ma sześć miesięcy na zaspokojenie roszczeń zgłoszonych o wykup, o odszkodowanie za rzeczywistą szkodę, czy też odszkodowanie za zmniejszenie wartości dochodzone w związku ze zbyciem nieruchomości. Termin ten liczy się od dnia złożenia wniosku. Gmina i osoby, którym przysługują te świadczenia, mogą też umówić się inaczej. W razie opóźnienia w wypłacie odszkodowania lub wykupu nieruchomości jej właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu należą się odsetki ustawowe. Obecnie wynoszą one 11,5 proc. w stosunku rocznym. Spory rozstrzygają sądy W sprawach rekompensat za spadek wartości nieruchomości nie wydaje się decyzji administracyjnej. Najlepiej jest, gdy strony same dojdą do porozumienia. Jeśli nie zdołają osiągnąć kompromisu, rozstrzygnięcie sporu należy do sądu cywilnego. Decydujący się na taki krok właściciel (użytkownik wieczysty) musi wytoczyć sprawę gminie i wykazać np. wysokość rzeczywistej szkody bądź też udowodnić, że część gruntu stała się dla niego bezużyteczna albo że spadek wartości nieruchomości jest wyższy niż wynika to z ustaleń gminy. Osoba zwracająca się do sądu o rozstrzygnięcie tego rodzaju sporu musi się przygotować nie tylko na uiszczenie wpisu, ale także na poniesienie innych kosztów sądowych, w tym opłacenie rzeczoznawcy majątkowego. Opłaty to przede wszystkim wpis sądowy, warunkujący wszczęcie sprawy przez sąd cywilny. Istnieje możliwość uzyskania zwolnienia od kosztów sądowych. Może się go domagać osoba, która złoży oświadczenie, że nie jest w stanie ich ponieść bez uszczerbku utrzymania koniecznego dla siebie i rodziny. W oświadczeniu takim trzeba podać dokładne dane o stanie rodzinnym, majątku, dochodach, które uzasadniałyby decyzję sądu w sprawie zwolnienia z kosztów. PRZYKŁAD: CZASEM TRZEBA ZWRÓCIĆ ODSZKODOWANIE Po zmianie miejscowego planu zagospodarowania i przeznaczeniu pobliskiego terenu na cmentarz wartość należącego do mnie gruntu spadła. W związku z tym wypłacono mi odszkodowanie. Następnie okazało się, że uchwała o przyjęcie planu może być nieważna. Czy będę musiał zwrócić odszkodowanie? Rzeczywiście, czytelnik musi liczyć się z obowiązkiem zwrotu otrzymanego odszkodowania. W przypadku stwierdzenia nieważności uchwały o przyjęciu planu (o jego zmianie) zagospodarowania przestrzennego właściciel nieruchomości musi liczyć się z obowiązkiem zwrotu otrzymanego odszkodowania. Jeżeli odszkodowanie uzyskał zbywca nieruchomości, obowiązek zwrotu spoczywać będzie na aktualnym właścicielu nieruchomości, gdyż stanie się on swoistym beneficjentem przywrócenia stanu poprzedniego, co powinno skutkować wzrostem wartości nieruchomości. Poza tym należy pamiętać, że także w tych sprawach obowiązuje zasada, zgodnie z którą strona przegrywająca powinna zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw, tj. koszty procesu. • Art. 36 i 37 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( nr 80, poz. 717 ze zm.).

odszkodowanie za utratę wartości nieruchomości budowa drogi